國泰君安(601211)發(fā)布研究報告稱，8月統(tǒng)計局數據已經顯示樓市整體數據邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數的進一步走低，預計4季度數據會有翹尾，一方面反映政策出臺后的效果，另一方面來自于基數效應。但開發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進一步的政策呵護仍然需要。接下來將迎來存量按揭貸款利率的調整，在調整完畢后，觀察對新增按揭貸款利率的傳導影響，若能夠進一步帶動新增部分的調降，對樓市的支持作用將進一步體現(xiàn)。

繼續(xù)推薦開發(fā)和園區(qū)板塊。關注一線城市本土企業(yè)，受益首開股份(600376)(600376.SH)等，龍頭如保利發(fā)展(600048.SH)等依然是中期首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，招商蛇口(001979)(001979.SZ)等。

【資料圖】

▍國泰君安主要觀點如下：

作為一線城市，廣州率先調整限購政策，由于是非核心區(qū)，預計對周邊城市的虹吸效應并不明顯，有利于提振樓市信心。

一線城市限購政策最早是從2010年開始實施，并于2017年逐步推廣到重點一二線城市。當前，作為一線城市，廣州率先調整政策，政策主要包含3個部分：1)限購區(qū)域縮小至核心區(qū)，戶籍居民主城區(qū)限購2套;2)非戶籍居民社保繳納年限從5年縮短至2年;3)增值稅免征年限從5年減少至2年。

整體來看，政策做了適度放松，對于限購政策來說，由于是放開非核心區(qū)限購，后續(xù)需要觀察購房群體構成，若是廣州本地居民，則主要是對新房改善需求，若為外地居民，則有一定的虹吸效應。預計廣州非核心區(qū)對周邊城市的虹吸效應并不明顯，因此，對提振樓市信心會更有幫助。

本輪針對一線城市的政策呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢，單次政策力度均較溫和，但出臺的頻次高，讓樓市平穩(wěn)的政策意圖明顯。

自7月底住建部會議提出一線城市的政策可以適度優(yōu)化以來，一線城市的響應速度整體較快，從具體的措施來看，整體呈現(xiàn)出“小步快走”態(tài)勢。以目前政策手段來看，主要是針對存量貸款利率、認房不認貸的認定標準，包含本次廣州非核心區(qū)限購放開在內，政策力度均不是過往的大力刺激，均是溫和放開。

但有別于此前寬松周期，當前出臺的政策密度較高，但保留了未來進一步放松的空間，使得政策周期和樓市周期共振，對沖式政策出臺方式整體呈現(xiàn)出讓樓市平穩(wěn)發(fā)展意味，而非刺激，即發(fā)現(xiàn)樓市疲軟、則給一定的政策紅利，然后再觀察效果。

維持未來一個季度將迎來銷售邊際改善的判斷，但樓市信心仍需要呵護，觀察按揭貸款利率調整的幅度。

8月統(tǒng)計局數據已經顯示樓市整體數據邊際企穩(wěn)，隨著2022年同期基數的進一步走低，預計4季度數據會有翹尾，一方面反映政策出臺后的效果，另一方面來自于基數效應。但開發(fā)商資金壓力仍然存在，恐影響樓市信心，因此進一步的政策呵護仍然需要。

接下來將迎來存量按揭貸款利率的調整，在調整完畢后，觀察對新增按揭貸款利率的傳導影響，若能夠進一步帶動新增部分的調降，對樓市的支持作用將進一步體現(xiàn)。

風險提示：

政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。

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