作為我國(guó)房?jī)r(jià)頂流的深圳已經(jīng)在全國(guó)開(kāi)始率先開(kāi)始力推共享和公租為核心的保障房，保障房將喪失投資功能，政府不賺土地的錢(qián)，而是以滿足居民需求為目的，那么商品房(按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)在市場(chǎng)自由流通)市場(chǎng)會(huì)如何走？

深圳市有目標(biāo)，官方媒體報(bào)道，預(yù)計(jì)到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。這是一個(gè)非常宏大的目標(biāo)，也就是將有超過(guò)四分之一的人群住在保障房中。最近統(tǒng)計(jì)城中村租賃住房約490萬(wàn)套(間)、占全市租賃住房的62.6%，1000多萬(wàn)人在城中村租房。深圳人未來(lái)通過(guò)保障房和城中村，將安置超過(guò)四分之三的人口。

(資料圖)

為了達(dá)到目標(biāo)，深圳市加速保障房建設(shè)，比如提高保障性住房投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度投資總額比重，從2021年的9%提高到“十四五”末的15%以上；“十四五”期間，建設(shè)籌集保障性住房從原目標(biāo)54萬(wàn)套(間)提高到不少于74萬(wàn)套(間)。

深圳保障房建設(shè)比例，占新增供應(yīng)住房的比例為60%，也就是說(shuō)，商品房比例只有40%。深圳主流供應(yīng)，都是靠保障房解決了。保障房的功能其實(shí)也在悄然發(fā)生變化，60%的供房比例注定不是僅中低收入者享有，承擔(dān)了政府不少職能，現(xiàn)在一些政府公務(wù)員、企事業(yè)單位新員工、無(wú)房員工，都可以通過(guò)公租房解決住房問(wèn)題。

深圳市廢除安居房、人才房后，截?cái)嗔吮Ｕ戏靠缮鲜辛魍ㄟ@條命脈。以后共有產(chǎn)權(quán)住房不可補(bǔ)差價(jià)上市流通，只能在某個(gè)符合條件的范圍內(nèi)流通，這其實(shí)剝?nèi)チ斯灿挟a(chǎn)權(quán)住房的投資屬性，購(gòu)買(mǎi)者更會(huì)側(cè)重居住屬性。

在疫情之后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一波小陽(yáng)春，但整體上表現(xiàn)不佳，除了個(gè)別樓盤(pán)熱銷(xiāo)外，大多數(shù)樓盤(pán)滯銷(xiāo)嚴(yán)重，這還是在政府嚴(yán)格限價(jià)的情況下，可以說(shuō)，現(xiàn)在深圳房市已經(jīng)擊穿了政府當(dāng)初為了防止樓市過(guò)熱而設(shè)置的低價(jià)。

另外一個(gè)比較重要的原因，是最近一段時(shí)間安居房和人才房熱銷(xiāo)，盡管有不少媒體用“遇冷”來(lái)概括，實(shí)際上只是選房率有點(diǎn)低，從最終去化來(lái)看，已經(jīng)可以稱得上是熱銷(xiāo)。商品房被人才房和安居房分流了，去銷(xiāo)更不容易。

所以不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳商品房將會(huì)被大量供應(yīng)的保障房壓制，市場(chǎng)會(huì)持續(xù)不景氣。

但是這種說(shuō)法沒(méi)有考慮到有利的一面，那就是大量保障房供應(yīng)，意味著商品房供應(yīng)會(huì)大量減少，未來(lái)只有40%比例的商品房，在深圳本來(lái)供應(yīng)量就不大的情況下，很可能出現(xiàn)商品房供應(yīng)緊缺。

這是因?yàn)椋钲谧鳛橐痪€城市，對(duì)財(cái)富、人才的吸聚作用只要不受到影響，就會(huì)有大量的購(gòu)房需求，保障房沒(méi)有辦法承擔(dān)這部分需求，可供購(gòu)買(mǎi)的商品房數(shù)量范圍在縮小。另外，數(shù)量龐大的保障房反而有利于滋養(yǎng)新的購(gòu)房者。歷史上，剛來(lái)深圳的淘金者大多住在城中村，節(jié)省了居住成本，他們奮斗有成后就搬出村子，住進(jìn)商品房。保障房時(shí)代也會(huì)如此，保障房會(huì)降低居住者的住房成本，更有利于財(cái)富積累，但是保障房有很多限制，住房面積也有限，一旦想改善住房，就要通過(guò)外購(gòu)商品房解決。

有一部分房產(chǎn)可能會(huì)受到保障房的影響，那就是價(jià)格比較低、面積比較小、位置比較偏，和保障房有重復(fù)的門(mén)類(lèi)，比如現(xiàn)在去化不佳的往往是價(jià)格比較低的商品房，那些位置好、面積大，價(jià)格好的反而賣(mài)的更好。這其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是未來(lái)這部分房產(chǎn)會(huì)越來(lái)越稀缺。

在保障房時(shí)代，只要截?cái)啾Ｕ戏哭D(zhuǎn)為商品房上市的路徑，商品房就會(huì)越來(lái)越稀缺，持有價(jià)值會(huì)越來(lái)越高。

未來(lái)商品房如果像日本等國(guó)家一樣課以種種稅收增加持有和交易成本，那就可能會(huì)出現(xiàn)另一番景象。

（文章來(lái)源：證券時(shí)報(bào)·e公司）

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