作為我國房價頂流的深圳已經(jīng)在全國開始率先開始力推共享和公租為核心的保障房，保障房將喪失投資功能，政府不賺土地的錢，而是以滿足居民需求為目的，那么商品房(按照市場價格購買在市場自由流通)市場會如何走？

深圳市有目標，官方媒體報道，預(yù)計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。這是一個非常宏大的目標，也就是將有超過四分之一的人群住在保障房中。最近統(tǒng)計城中村租賃住房約490萬套(間)、占全市租賃住房的62.6%，1000多萬人在城中村租房。深圳人未來通過保障房和城中村，將安置超過四分之三的人口。

(資料圖)

為了達到目標，深圳市加速保障房建設(shè)，比如提高保障性住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)年度投資總額比重，從2021年的9%提高到“十四五”末的15%以上；“十四五”期間，建設(shè)籌集保障性住房從原目標54萬套(間)提高到不少于74萬套(間)。

深圳保障房建設(shè)比例，占新增供應(yīng)住房的比例為60%，也就是說，商品房比例只有40%。深圳主流供應(yīng)，都是靠保障房解決了。保障房的功能其實也在悄然發(fā)生變化，60%的供房比例注定不是僅中低收入者享有，承擔了政府不少職能，現(xiàn)在一些政府公務(wù)員、企事業(yè)單位新員工、無房員工，都可以通過公租房解決住房問題。

深圳市廢除安居房、人才房后，截斷了保障房可上市流通這條命脈。以后共有產(chǎn)權(quán)住房不可補差價上市流通，只能在某個符合條件的范圍內(nèi)流通，這其實剝?nèi)チ斯灿挟a(chǎn)權(quán)住房的投資屬性，購買者更會側(cè)重居住屬性。

在疫情之后，深圳房地產(chǎn)市場迎來一波小陽春，但整體上表現(xiàn)不佳，除了個別樓盤熱銷外，大多數(shù)樓盤滯銷嚴重，這還是在政府嚴格限價的情況下，可以說，現(xiàn)在深圳房市已經(jīng)擊穿了政府當初為了防止樓市過熱而設(shè)置的低價。

另外一個比較重要的原因，是最近一段時間安居房和人才房熱銷，盡管有不少媒體用“遇冷”來概括，實際上只是選房率有點低，從最終去化來看，已經(jīng)可以稱得上是熱銷。商品房被人才房和安居房分流了，去銷更不容易。

所以不少業(yè)內(nèi)人士認為，深圳商品房將會被大量供應(yīng)的保障房壓制，市場會持續(xù)不景氣。

但是這種說法沒有考慮到有利的一面，那就是大量保障房供應(yīng)，意味著商品房供應(yīng)會大量減少，未來只有40%比例的商品房，在深圳本來供應(yīng)量就不大的情況下，很可能出現(xiàn)商品房供應(yīng)緊缺。

這是因為，深圳作為一線城市，對財富、人才的吸聚作用只要不受到影響，就會有大量的購房需求，保障房沒有辦法承擔這部分需求，可供購買的商品房數(shù)量范圍在縮小。另外，數(shù)量龐大的保障房反而有利于滋養(yǎng)新的購房者。歷史上，剛來深圳的淘金者大多住在城中村，節(jié)省了居住成本，他們奮斗有成后就搬出村子，住進商品房。保障房時代也會如此，保障房會降低居住者的住房成本，更有利于財富積累，但是保障房有很多限制，住房面積也有限，一旦想改善住房，就要通過外購商品房解決。

有一部分房產(chǎn)可能會受到保障房的影響，那就是價格比較低、面積比較小、位置比較偏，和保障房有重復(fù)的門類，比如現(xiàn)在去化不佳的往往是價格比較低的商品房，那些位置好、面積大，價格好的反而賣的更好。這其實很簡單，就是未來這部分房產(chǎn)會越來越稀缺。

在保障房時代，只要截斷保障房轉(zhuǎn)為商品房上市的路徑，商品房就會越來越稀缺，持有價值會越來越高。

未來商品房如果像日本等國家一樣課以種種稅收增加持有和交易成本，那就可能會出現(xiàn)另一番景象。

（文章來源：證券時報·e公司）

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