12月11日，國(guó)瑞置業(yè)(02329.HK)公布了2019年11月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。今年前11個(gè)月，國(guó)瑞置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售總額約193.39億元，建筑面積簽約銷(xiāo)售量約98.55萬(wàn)平方米，簽約平均售價(jià)約每平方米19623元。

值得注意的是，11月單月，國(guó)瑞置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額約17.9億元，同比下降49.1%;建筑面積簽約銷(xiāo)售量約9.09萬(wàn)平方米，同比下降62.19%;簽約平均售價(jià)約每平方米19706元。

事實(shí)上，經(jīng)歷2018年?duì)I收、利潤(rùn)雙降的暗淡，今年上半年國(guó)瑞置業(yè)成績(jī)單表現(xiàn)亮眼。上半年，國(guó)瑞收入為37.75億元，同比增加68.6%;凈利為5.70億元，其中公司擁有人應(yīng)占4.29億元，同比增加4.4%。

另外，發(fā)跡于汕頭的國(guó)瑞置業(yè)對(duì)北京的依賴(lài)較重，從城市貢獻(xiàn)來(lái)看，上半年北京以超半銷(xiāo)售額遙遙領(lǐng)先，并且遠(yuǎn)超第二名蘇州的52.74億元。此外，國(guó)瑞目前擁有的12個(gè)投資物業(yè)中，北京項(xiàng)目占了5個(gè)，租金收入中90%以上來(lái)自北京。

負(fù)債也有所上升，截至2019年6月30日，國(guó)瑞置業(yè)的總負(fù)債為619.82億元，凈資本負(fù)債比率為147%，而據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年上市房企這個(gè)數(shù)據(jù)的平均水平為117.7%。

針對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到國(guó)瑞置業(yè)方面并發(fā)送采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿前都沒(méi)有得到回復(fù)。

11月單月銷(xiāo)售額降49.1%

據(jù)國(guó)瑞置業(yè)公布，2019年11月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額約人民幣17.9億元，建筑面積簽約銷(xiāo)售量約90859平方米，簽約平均售價(jià)約每平方米人民幣19706元。前11月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售總額約人民幣193.39億元，建筑面積簽約銷(xiāo)售量約985543平方米，簽約平均售價(jià)約每平方米人民幣19623元。

在投資物業(yè)租賃方面，2019年11月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租賃合同簽約額約為人民幣1100萬(wàn)元，及簽約出租面積約為2,065平方米。該等投資物業(yè)租期從一年至七年不等。2019年前11月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租賃合同簽約額約為人民幣7.41億元、簽約出租面積約為87694平方米。

值得注意的是，11月單月，國(guó)瑞置業(yè)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額約17.9億元，同比下降49.1%;建筑面積簽約銷(xiāo)售量約9.09萬(wàn)平方米，同比下降62.19%;簽約平均售價(jià)約每平方米19706元。

2019年下半年，在調(diào)控政策影響下行業(yè)整體增速明顯放緩，國(guó)瑞置業(yè)位于北京、蘇州、崇明、佛山等地的項(xiàng)目銷(xiāo)售穩(wěn)定。7月至11月，集團(tuán)單月簽約銷(xiāo)售分別為：7.68億、10.88億、11.83億、16.81億、17.90億，實(shí)現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)步增長(zhǎng)，隨著海南萬(wàn)寧國(guó)瑞城、銅仁項(xiàng)目、沈陽(yáng)國(guó)瑞·熙悅等項(xiàng)目新品入市，近月來(lái)的簽約銷(xiāo)售額持續(xù)攀升。

國(guó)瑞置業(yè)自2015年上市以來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2014-2018年，國(guó)瑞置業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模分別為62億元、65.69億元、110.99億元148.76億元和219.13億元。

不過(guò)，克而瑞日前披露的排行榜顯示，國(guó)瑞置業(yè)今年上半年在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中位列第84。資料顯示，國(guó)瑞置業(yè)成立于1994年，同年成立的富力地產(chǎn)年度銷(xiāo)售金額早已經(jīng)逾千億，禹洲地產(chǎn)2018年的銷(xiāo)售也超過(guò)了500億元。

銷(xiāo)售額超5成來(lái)自北京

發(fā)跡于汕頭的國(guó)瑞置業(yè)對(duì)北京的依賴(lài)較重，2019年上半年，在國(guó)瑞置業(yè)128.28億元的銷(xiāo)售額中，北京貢獻(xiàn)了66.87億元，占比52.1%;排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島，銷(xiāo)售金額分別為14.13億元和7.31億元，占比分別為11%和5.7%。

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，國(guó)瑞置業(yè)在京津冀地區(qū)的土地儲(chǔ)備似乎所剩不多。2019年中報(bào)顯示，截至6月30日，國(guó)瑞置業(yè)總土地儲(chǔ)備面積1608萬(wàn)平方米，相應(yīng)貨值逾1200億元，平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看，京津冀、粵港灣、長(zhǎng)三角區(qū)域占比分別為23%、21%和9%。在2019年中報(bào)中，國(guó)瑞置業(yè)沒(méi)有披露報(bào)告期內(nèi)的新增土儲(chǔ)情況。

從北京已簽約銷(xiāo)售額的項(xiàng)目細(xì)分來(lái)看，豐臺(tái)小瓦窯以超一半貢獻(xiàn)力占據(jù)首位。據(jù)了解，豐臺(tái)小瓦窯是2018年國(guó)瑞聯(lián)合世茂房地產(chǎn)以31.25億元競(jìng)得的住宅用地，國(guó)瑞擁有該項(xiàng)目51%的權(quán)益。

此外。近年來(lái)專(zhuān)注于“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的國(guó)瑞，租金收入也是一大關(guān)注點(diǎn)。從財(cái)報(bào)中公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)瑞目前擁有的12個(gè)投資物業(yè)中，北京項(xiàng)目占了5個(gè)，租金收入中90%以上來(lái)自北京。

與此同時(shí)，負(fù)債也有所上升。截至2019年6月30日，國(guó)瑞置業(yè)的總負(fù)債為619.82億元，與2014年同期的177.37億元相比增長(zhǎng)了2.49倍;凈資本負(fù)債比率為147%，而據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年上市房企這個(gè)數(shù)據(jù)的平均水平為117.7%。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，國(guó)瑞尚未償還的借款為304.62億元，包括銀行借款人民幣164.39億元、其他借款82.40億元、公司債券 10.96億元及優(yōu)先票據(jù)46.88億元。

國(guó)瑞置業(yè)今年以來(lái)還進(jìn)行了高成本發(fā)債融資。2019年2月和3月，國(guó)瑞置業(yè)共發(fā)行了4.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”。

去年的9月10日，標(biāo)普曾將國(guó)瑞置業(yè)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面;同年12月24日，標(biāo)普將國(guó)瑞置業(yè)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)“B-”及其未到期優(yōu)先無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)“CCC+”列入負(fù)面信用觀(guān)察名單。

國(guó)瑞置業(yè)主席張章筍曾在展望下半年中提到：繼續(xù)強(qiáng)化去庫(kù)存、回籠資金，減債和降債，在規(guī)模與利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡是下半年的重點(diǎn)發(fā)力之一。

此外，公司旗下項(xiàng)目也遭到投訴。今年4月，國(guó)瑞置業(yè)旗下的國(guó)瑞紫金臺(tái)項(xiàng)目也曾遭遇業(yè)主維權(quán)。有業(yè)主反映稱(chēng)，自己購(gòu)買(mǎi)的國(guó)瑞紫金臺(tái)項(xiàng)目此前注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用過(guò)程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，業(yè)主在出售房屋時(shí)卻被告知，房子屬于商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目，上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。

關(guān)鍵詞： 國(guó)瑞置業(yè) 銷(xiāo)售額腰斬 負(fù)債率