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撰文|蜜妹

(資料圖)

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1240篇原創(chuàng)

市場(chǎng)未暖，豪宅先行。

2022年3月15日，富瑞發(fā)研報(bào)，微調(diào)了對(duì)香港地產(chǎn)商的預(yù)測(cè)，看好豪宅市場(chǎng)復(fù)蘇，其中對(duì)太古地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)由25港元下調(diào)4%至24港元。

此前大摩也發(fā)布研究報(bào)告稱，予太古地產(chǎn)“減持”評(píng)級(jí)，將今明兩年每股盈利預(yù)測(cè)各上調(diào)2%/7%，以反映更高的酒店業(yè)務(wù)利潤(rùn)，以及成都太古里商場(chǎng)的額外貢獻(xiàn)——今年2月末，太古地產(chǎn)公告，收購(gòu)遠(yuǎn)洋太古里的第二次交割及第三次交割完成，至此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股不再擁有物業(yè)控股公司任何權(quán)益。

不久后的三月，也就是前幾天，太古地產(chǎn)披露了2022全年業(yè)績(jī)。作為國(guó)內(nèi)數(shù)坐頂流商場(chǎng)“太古里”背后的公司，太古地產(chǎn)究竟有多賺錢？

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難以避免的是，2022年，太古地產(chǎn)的營(yíng)收下降了：比2021年的163.18億港元減少近25億港幣為138.26港幣，同比降幅為15%。

更值得注意的是，這并非太古地產(chǎn)營(yíng)收首次“縮水”。如下圖東方財(cái)富(300059)數(shù)據(jù)顯示，早在疫情之前的2018、2019年，該司已經(jīng)連續(xù)2年?duì)I收下滑。

圖片來(lái)源|東方財(cái)富（特此感謝?。?/p>

起太古地產(chǎn)，蜜妹第一時(shí)間想到的是各種網(wǎng)紅地標(biāo)。什么三里屯太古里、成都太古里，還有之前某書(shū)上刷爆的網(wǎng)紅酒店。顏值很高、價(jià)格很貴。

收入構(gòu)成方面，太古地產(chǎn)零售物業(yè)租金占總收入的比例很高，2022年為58.49億港幣，吸金能力僅次于辦公樓租金收入的60.03億港幣。酒店業(yè)務(wù)則占比稍小一些，2022年?duì)I收為5.65億港幣。

2022年，太古地產(chǎn)的多數(shù)業(yè)務(wù)同比營(yíng)收都是下滑的，其中降速最快的是物業(yè)買賣業(yè)務(wù)，從2021年的24.43億港幣跌到9.21億港幣，降幅達(dá)62.3%。

具體到中國(guó)內(nèi)地，財(cái)報(bào)顯示，2022年，太古地產(chǎn)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額下跌5%至42.43億港幣。2022年末，太古集團(tuán)中國(guó)內(nèi)地已落成零售物業(yè)的估值為港670.19億港幣，其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為517.62億港幣。

太古里的零售銷售額也在下降。頂流之一北京太古里 ，2022年零售銷售額下跌26%，租金收入總額減少；

廣州太古匯2022年零售銷售額同比下跌11%，租金收入總額下跌8%；

北京頤堤港2022年零售銷售額同比下跌26%；

成都遠(yuǎn)洋太古里零售銷售額下跌15%，租金收入總額下跌9%；

上海興業(yè)太古匯零售銷售額下跌36%、租金收入總額下跌17%；上海前灘太古里2021年9月正式開(kāi)業(yè)，2022年的零售銷售額和租金收入蜜妹沒(méi)有在財(cái)報(bào)里看到。

出租率來(lái)看，相比太古地產(chǎn)在香港的零售物業(yè)動(dòng)輒100%的出租率，其內(nèi)地的部分零售物業(yè)出租率略遜一籌。最低的是兩座位于一線城市上海、北京，出租率分別是93%、94%。

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利潤(rùn)方面，和部分房企增收不增利不同，太古地產(chǎn)營(yíng)收下降，但利潤(rùn)指標(biāo)部分同比上升。其中毛利潤(rùn)95.23億港幣，同比下降約9.5%，和營(yíng)收一樣，這也并非太古地產(chǎn)的毛利潤(rùn)首次下滑。

2022年，太古地產(chǎn)的年度溢利是上升的，為82.27億港幣，同比上升約13%。蜜妹仔細(xì)看了下，這主要得益于太古地產(chǎn)縮減了部分成本、出售附屬公司，再就是投資物業(yè)公平值優(yōu)化，最后這個(gè)簡(jiǎn)單說(shuō)就是重估了下物業(yè)的公平市值。

其中物業(yè)公平市值的重估，對(duì)太古地產(chǎn)最終凈利潤(rùn)的影響是決定性的。2021年為-19.47億港元，2022年轉(zhuǎn)正到8.01億港元，二者相差27.48億港元左右。若扣除投這個(gè)數(shù)據(jù)，太古地產(chǎn)的年度溢利無(wú)疑將錄得負(fù)增長(zhǎng)。實(shí)際上，在2022年，內(nèi)房企絕大多數(shù)房企在投資物業(yè)重估方面均是負(fù)增長(zhǎng)。

股東應(yīng)占基本溢利方面，太古地產(chǎn)2022年是跌的，為87.06億元，同比跌9%。C此前花旗就發(fā)報(bào)告稱，太古地產(chǎn)若撇除出售投資物業(yè)收益，經(jīng)常性基本盈利為71.76億港元，較該行預(yù)期低4%。主要由于酒店業(yè)務(wù)虧損增加，及租賃毛利率下降。

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最后就是負(fù)債。蜜妹不得不感嘆，港資房企的杠桿之低。

如下圖財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2022年太古地產(chǎn)的資本凈負(fù)債比率為6.5%，其中流動(dòng)負(fù)債109.86億港元，非流動(dòng)負(fù)債約339.18億港元，債務(wù)凈額為189.47億港元。

值得注意的是，2022年太古地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物大幅減少，從2021年末的148.3億港幣降低到45.02億港幣。

現(xiàn)金流萎縮，加上這兩年的營(yíng)收頹勢(shì)，太古地產(chǎn)給人感覺(jué)像一頭年邁的猛獸，似乎心有余而力不足……

官網(wǎng)顯示，太古地產(chǎn)于1972年在我國(guó)香港成立，于中國(guó)香港、中國(guó)內(nèi)地、新加坡及美國(guó)均有投資，業(yè)務(wù)范圍涵蓋發(fā)展及投資項(xiàng)目、出售住宅物業(yè)、太古酒店、物業(yè)管理四大類。

太古地產(chǎn)的母公司太古股份，則業(yè)務(wù)范圍更廣：地產(chǎn)、航空（比如國(guó)泰、港龍等）、飲料、海洋服務(wù)和貿(mào)易及實(shí)業(yè)，主要在大中華地區(qū)經(jīng)營(yíng)。

太古股份則是太古集團(tuán)的旗下上市公司，太古集團(tuán)早于十九世紀(jì)初在利物浦成立，當(dāng)時(shí)只是一家規(guī)模不大的進(jìn)出口公司。

如果從19世紀(jì)初開(kāi)始算起，太古算得上是跨越了2個(gè)世紀(jì)的百年企業(yè)。

太古地產(chǎn)是有野心的。此前的2022年3月，其官宣了未來(lái)10年的1000億港幣投資計(jì)劃，其中300億港幣在中國(guó)香港、500億港幣在中國(guó)內(nèi)地、200億港幣用于住宅買賣項(xiàng)目（包括東南亞）。

截至2023年3月7日，已承諾的投資計(jì)劃總額約為390億港幣，其中170億港幣在中國(guó)內(nèi)地、110億港幣在中國(guó)香港、110億港幣于住宅物業(yè)買賣項(xiàng)目。

不過(guò)，在目前的宏觀環(huán)境下，這樣的擴(kuò)張會(huì)帶來(lái)怎樣的投資回報(bào)率，仍然值得商榷。前幾天，里昂發(fā)表研究報(bào)告，將太古地產(chǎn)今明兩年盈利預(yù)測(cè)下調(diào)3.2%及4%，主要基于對(duì)其投資項(xiàng)目處置收益減少的預(yù)測(cè)，但略微上調(diào)對(duì)公司股息的預(yù)測(cè)。

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