長期以來，物業(yè)股一直是資本市場長期投資關注的重點板塊。梳理過去近一年的物業(yè)板塊走勢不難發(fā)現(xiàn)，從內部來看，其走勢受物企自身的成長性和確定性的影響。資本市場基于對物業(yè)企業(yè)內生和外延增長方式的判斷，結合公司的成長空間和速度以及服務擴展空間的預測，從而給出了其估值。

具體的市場表現(xiàn)則反應為，先是頭部企業(yè)價值發(fā)現(xiàn)、估值抬升，隨后超前納入樂觀成長預期、板塊估值持續(xù)上行，最后預期理性回歸、估值整體下行。

【資料圖】

站在當下，物業(yè)板塊隨著上一輪周期接近尾聲，在基本面與認知拐點下，行業(yè)顯露出了其長期投資的深層邏輯。板塊“輕資產、現(xiàn)金?！钡膬?yōu)良財務屬性，以及“大行業(yè)、小公司”的長期成長通道，成為了選股的邏輯之一。

在此之中，筆者關注到康橋悅生活于8月25日發(fā)布了其中期業(yè)績，報告顯示公司合約建筑面積和在管面積均實現(xiàn)了大幅增長，核心的物業(yè)管理服務業(yè)務也同比大幅增長。站在當前時間點，我們不妨對其進行深入研究以分析其價值。

規(guī)模大幅增長，第三方外拓顯露實力

不同行業(yè)由于業(yè)務模式的不同，在成長性釋放上往往也有不同的方式和表現(xiàn)，就物管行業(yè)而言，其成長性的釋放往往需要著重關注其管理規(guī)模。

具體而言，物管公司的管理規(guī)模提升，主要在于兩個方面，其一是背靠關聯(lián)公司的資源補充，其二是拓展獨立第三方業(yè)務，則主要依靠第三方競標和收并購。

悅生活在管理規(guī)模上一直穩(wěn)步增長，截至2022年上半年，公司的物業(yè)管理服務合約建筑面積為約6110萬平方米，較2021年約4440萬平方米，大幅增長37.7%。在管建筑面積為約2950萬平方米，較2021年約1990萬平方米大幅增長48.4%。

不難看出，悅生活在過去的半年，其在規(guī)模擴張上實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，目前公司業(yè)務涵蓋全國8個省31座城市，在管項目數(shù)量達到199個。合約和在管面積的大幅提升意味著接下來公司業(yè)績的成長性與確定性，同時對于聚焦于長期投資邏輯的物業(yè)股，規(guī)模的擴大意味著其長期投資價值的上升。

物管企業(yè)的管理規(guī)模增長途徑中，外拓更顯重要，因其能體現(xiàn)物企的市場競爭力，也是市場更為關注的要點之一。

就悅生活而言，公司在外拓能力上取得了不俗表現(xiàn)。報告期內，公司來自第三方物業(yè)開發(fā)商的合約建筑面積約為4870萬平方米，占總合約面積的79.6%。同時來自第三方物業(yè)開發(fā)商的在管建筑面積約為2290萬平方米，占比77.5%。

可以看到，在規(guī)?？焖贁U張的過程中，悅生活來自第三方物業(yè)開發(fā)商的合約和在管建筑面積占比較高。這充分說明三個事實，一是公司外拓能力優(yōu)秀，在行業(yè)整體面臨較大挑戰(zhàn)時，依舊實現(xiàn)了規(guī)模的大幅擴大；二是公司品牌力和服務力優(yōu)秀，因為只有備受市場認可的服務和品牌，才能支撐其優(yōu)秀的外拓能力；三是公司長期成長有所保障，規(guī)模的擴張是物業(yè)企業(yè)后續(xù)一切業(yè)務開展的基礎，唯有持續(xù)擴張規(guī)模才能夯實其基本面。

值得一提的是，從報表中可以看到，悅生活的非住宅類物業(yè)的在管面積同比大增了61.6%，達到390萬平方米，其中來自第三方物業(yè)開發(fā)商的占比更是高達98.4%。

在過去的半年里，除了持續(xù)深耕住宅物業(yè)賽道外，悅生活還不斷強化其非住宅業(yè)態(tài)的布局。其打造主要服務于寫字樓、商業(yè)和產業(yè)園的“悅商管”服務，目前已經服務的項目已包括漢威科技(300007)產業(yè)園、榮電集團智能科技產業(yè)園、一川物流園、二砂文創(chuàng)園等，涵蓋工業(yè)、文創(chuàng)、醫(yī)療、物流、科技等多種細分類型。

基礎物業(yè)管理服務收入大增，長期邏輯顯現(xiàn)

規(guī)模的快速增長最直觀的體現(xiàn)就是收入和利潤的增長，隨著規(guī)模擴張的加速，當前悅生活的營收和凈利的增長已經顯現(xiàn)趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年公司四大業(yè)務中，物業(yè)管理服務收入約人民幣2.243億元，占總收入60.3%，較2021年同期增長38.0%；非業(yè)主增值服務收入約7879.8萬元，占總收入21.2%；社區(qū)增值服務收入約5922萬元，占總收入15.9%；城市服務收入約969.8萬元，占總收入2.6%。

不難看出，在總收入維持穩(wěn)健的同時，悅生活的基礎物業(yè)管理服務的占比在不斷提升。物業(yè)股作為長期投資的優(yōu)先板塊之一，其中一大原因就是其物業(yè)服務具有長續(xù)性，商業(yè)模式穩(wěn)定。因此基礎物業(yè)管理服務收入與占比均不斷提升的公司，將會是市場青睞的對象。

從利潤增速來看，2022年上半年，悅生活凈利潤達到5669.3萬元，同比增長3.5%。同樣從各分部業(yè)務的數(shù)據(jù)來看，可以看到其物業(yè)管理服務2022年上半年的毛利為5228.2萬元，同比上升47.5%?？梢姽静粩嗉訌娀A物業(yè)服務的盈利能力，夯實了長期可持續(xù)發(fā)展能力，再次驗證了物業(yè)股長期投資的邏輯。

從毛利率和凈利率來看，物管企業(yè)的一大投資邏輯就是其作為長期標的的穩(wěn)定性，因而毛利率及凈利率的穩(wěn)定性和確定性尤為關鍵。

悅生活當前的凈利率為15.2%，較去年同期增長1.4個百分點，凈利率保持穩(wěn)定。報告期內毛利率為28.4%，小幅上升0.1個百分點，其中物業(yè)管理服務的毛利率為23.3%，較去年上升1.5個百分點。

可以看到，穩(wěn)定的基礎物管服務利潤率，一方面說明公司此項業(yè)務已經十分成熟，其后續(xù)的增長更多來源于規(guī)模擴張，這一點結合前文所述的規(guī)模增長，更能看出公司的長期潛力；另一方面由于基礎物管服務是價值周期較長的業(yè)務，因此，基礎物管服務利潤率的穩(wěn)定是公司長期價值的保證。

綜合而言，物業(yè)管理服務作為悅生活的基本盤和壓艙石，同時也是公司持續(xù)發(fā)展的主要推動因素。公司憑借多年錘煉的品牌、人才管理模式、資金及客戶資源等原始，不斷引入先進的物業(yè)管理理念，使公司能持續(xù)引領行業(yè)。

潛在企業(yè)形態(tài)升級，探索增長新空間

在明確了公司核心業(yè)務的長期價值之后，我們進一步探討公司存在的潛在企業(yè)形態(tài)升級。從長期來看，物管企業(yè)為了更好地實現(xiàn)自身價值的增長，一方面可以拓展多元服務，以提升公司的盈利范圍和空間，一方面也可以通過科技賦能，提升管理效率和水平，解放人力用于更有“溫度”的服務。

聚焦到悅生活來看，公司的城市服務業(yè)務在2022年上半年錄得收入969.8萬元。值得注意的是，去年同期時，公司此業(yè)務尚未取得收入，在短短一年時間里，悅生活成功擴展此業(yè)務，再次證明其優(yōu)秀的成長屬性。

目前公司的城市服務業(yè)務涵蓋了軌道交通、城市環(huán)衛(wèi)等類型，在管項目包括鄭州地鐵一號線、城郊鐵路一期二期、周口扶溝環(huán)衛(wèi)項目等。隨著城市服務業(yè)務的構建完成，公司已經形成了以“悅生活”(住宅物業(yè))、“悅商管”(非住宅物業(yè))及“悅城服”(城市服務)為核心的產業(yè)板塊布局。

在企業(yè)形態(tài)升級的過程中，進一步關注到悅生活在科技化和智慧化方面的布局。在保障社區(qū)基礎服務上，悅生活建設了全新的物業(yè)管理平臺，通過集中呼叫中心、康云優(yōu)家小程序、APP與服務工單中心的全面貫通，實現(xiàn)更加便捷快速地響應客戶各類訴求，自上線以來，平臺月均受理服務請求工單10余萬件，服務響應及時率高達99%，完工及時率高達98%。

可以說，悅生活已經依托其智慧科技平臺，成功邁入了物業(yè)企業(yè)科技管理的新階段，擺脫了傳統(tǒng)需要大量人力的管理模式。

此外，在科技生態(tài)平臺下，悅生活還能夠充分發(fā)掘并滿足客戶生活需求，包括智慧養(yǎng)老、托幼服務、社區(qū)電商、智慧停車等等。通過依托物聯(lián)網、人工智能等前沿應用進行場景探索，悅生活形成了新的業(yè)績增長曲線。

小結

從行業(yè)全局來看，物業(yè)管理賽道的成長的確定性也正是基于規(guī)模的擴張與對多元服務市場的開拓，如若聚焦到物管企業(yè)自身，其核心物業(yè)服務的穩(wěn)健增長，構建的專業(yè)基礎和協(xié)同生態(tài)，將更能體現(xiàn)核心競爭力以及企業(yè)間差異性機會。

以此來看悅生活，公司核心的物業(yè)管理服務業(yè)務始終保持穩(wěn)健增長，合約建筑面積和在管建筑面積保持穩(wěn)健且高速的增長勢頭，很好地契合了物業(yè)股長期投資的邏輯。在業(yè)績公布后，公司在行業(yè)中的成長性及核心競爭優(yōu)勢得到確認，可持續(xù)的增長及盈利能力對投資者具備吸引，估值可看高一線。

關鍵詞： 萬平方米 建筑面積 長期投資