融資難，絕對是房地產(chǎn)行業(yè)2019年的年度關鍵詞。不過，新年新氣象，2020年初的房企融資潮還是如約降臨。

據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，2020年1月份以來，已先后有20家房企發(fā)布了融資計劃，其中，碧桂園、融創(chuàng)等6家房企曾在1月8日同時發(fā)布海外融資公告，總金額達到29.8億美元，約合人民幣206億元。

此外，首創(chuàng)置業(yè)的身影也出現(xiàn)在這其中。據(jù)披露，其全資子公司發(fā)售及發(fā)行總票面值4.5億美元的提取票據(jù)，票息率為每年3.85%，年限為5.5年。這一利率無論較同期其他房企，還是首創(chuàng)置業(yè)2019年的發(fā)債利率，都處于較低水平。

首創(chuàng)置業(yè)相關負責人向《國際金融報》記者坦言：“當前融資環(huán)境確實要比之前緩和一些，年初這些天，不少房企都發(fā)了境外債。”

融資利率普降

記者注意到，在這些發(fā)布融資計劃的房企中，龍光地產(chǎn)可謂內(nèi)外并舉。1月6日，龍光地產(chǎn)旗下公司深圳市龍光控股有限公司作為發(fā)行人，發(fā)行2020年首期公司債券，規(guī)模為人民幣10億元，期限為五年，票面年利率為4.8%。1月8日，龍光地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，2025年到期，年息為5.75%。這兩筆債券利率均較龍光地產(chǎn)2019年同期發(fā)行的同類型債券低。

龍湖集團擬發(fā)行的于2027年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率更是低至3.375%。

事實上，近日多數(shù)房企發(fā)布的融資計劃以美元債為主，并且利率多在4%-7.5%之間。即便是當前融資成本相對較高的禹洲地產(chǎn)、合景泰富、正榮地產(chǎn)等，也較其2019年動輒8.5%左右的年息明顯寬松。

現(xiàn)階段，海外融資成本過高的情況較2019年有所緩和?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2019年境外債券的平均成本為8.13%，較2018年全年上漲0.86個百分點。而這主要是由于境內(nèi)外債發(fā)債主體變化。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP 11-30梯隊房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比大幅下降46%，占比從2018年境內(nèi)債總量的40%下滑至29%;境外債規(guī)模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%;而由于TOP 11-30梯隊企業(yè)大多具有高杠桿特征，歷來融資成本較高。

面對融資這一難題，房企繞道海外求解，實際上是2019年境內(nèi)監(jiān)管不斷收緊所致。

諸葛找房發(fā)布的報告顯示，在517鞏固治理房地產(chǎn)金融亂象成果開始后，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速呈下滑趨勢，至1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7%，與2019年1-4月同比增速下降1.9個百分點。

房地產(chǎn)信托融資也自2019年7月起受到管控。從中國信托協(xié)會數(shù)據(jù)上看，2019年三季度，房地產(chǎn)業(yè)信托余額為27811.9億元，環(huán)比下降5.1%，增速自2016年來首次轉(zhuǎn)負。

為了充裕現(xiàn)金流，高成本發(fā)行海外債“解渴”成為房企重要的選擇。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年房企境外融資達752億美元，這一數(shù)字在2018年僅為496億美元，同比漲幅達52%。

融資環(huán)境或難放松

所幸，新年第一天傳來了降準的消息。“市場認為間接能給房地產(chǎn)市場釋放出流動性。”有房企人士向記者表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進指出，從元旦后的房企融資動作看，美元債等形式的融資比較多，同時利率也有所下調(diào)。這說明海外等融資的管控有所減輕，客觀上使得房企后續(xù)融資空間增大，也可以獲得更多流動性。同時，融資成本降低也和海外降息大通道開啟有關，而從國內(nèi)市場看，降準也會對融資成本帶來一定的影響。

不過，市場同樣擔心2019年先松后緊的融資環(huán)境是否會在2020年再度上演?

一位TOP 50國企背景的房企內(nèi)部人士偏向樂觀。“整體還是會以穩(wěn)為主，但融資端的大環(huán)境能比前兩年好一些，市場普遍看好融資優(yōu)勢強的開發(fā)商。”該人士向記者表示，發(fā)債會比較寬松，利率也會相對較低，“不光是發(fā)債，銀行端信貸也會因降準流動性更好一些”。

機構則對2020年的融資環(huán)境持較為保守的態(tài)度。嚴躍進向記者分析，當前經(jīng)濟基本面略偏悲觀，經(jīng)濟政策會寬松一點，不過，“如果后續(xù)有資產(chǎn)泡沫等問題出現(xiàn)，或還是會收緊”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn)，房企融資難的狀況預計依然會延續(xù)。

天風證券分析師孫彬彬指出，2019年12月6日的中央經(jīng)濟工作會議雖未再提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，但首次將“穩(wěn)地價”寫入中央經(jīng)濟工作會議報告，而穩(wěn)地價最直接的方式就是對房地產(chǎn)融資進行管控。

不過，孫彬彬也表示，在兼顧防風險、穩(wěn)增長的實際需求和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標下，未來“房企融資邊際放松、區(qū)別對待是目前政策的最好選擇，簡單大規(guī)模放松房企融資的可能性非常小，且目前已經(jīng)出臺針對信托和海外債的政策，融資放松還受到一定的政策管控約束”。

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