去年至今，華僑城一直在做的一件事就是出售項(xiàng)目子公司;而近期華僑城又堅(jiān)定地宣布，“為推動(dòng)公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，特制定項(xiàng)目跟投管理辦法。” 但在經(jīng)濟(jì)周期下行期，受樓市成交低迷回款困難、跟投項(xiàng)目周期加長(zhǎng)等因素影響，顯然很難實(shí)現(xiàn)原來(lái)設(shè)想的盈利模式及退出機(jī)制。

11月28日，華僑城集團(tuán)有限公司(下稱“華僑城”，000069.SZ)又在重慶交易所掛出了一則出售公告：擬以40.54億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓重慶悅嵐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“重慶悅嵐”)100%股權(quán)。

而就在三天前，華僑城還宣布，“為推動(dòng)項(xiàng)目快速落地實(shí)施，促進(jìn)科學(xué)決策，強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)金流管理，推動(dòng)華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)，公司正式推出項(xiàng)目跟投管理辦法。”

華僑城為何頻頻“賣(mài)子”?同時(shí)，在房企跟投熱情褪卻之際，華僑城“逆勢(shì)”實(shí)施跟投機(jī)制是否可持續(xù)?對(duì)此，《企業(yè)透明度報(bào)告》就相關(guān)問(wèn)題致函華僑城董秘關(guān)山，但一直未收到公司的回復(fù)。

緣何頻繁“變賣(mài)”資產(chǎn)

變賣(mài)資產(chǎn)這件事，對(duì)于堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的華僑城來(lái)說(shuō)，早已是輕車熟路。華僑城披露顯示，重慶悅嵐為重慶華僑城全資子公司，主要業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)位于重慶市兩江新區(qū)悅來(lái)生態(tài)城的222.49畝商住項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積38.4萬(wàn)平方米(住宅30.3萬(wàn)平方米，商業(yè)8.1萬(wàn)平方米)，于2018年4月在公開(kāi)市場(chǎng)拍賣(mài)獲取。

“此次轉(zhuǎn)讓是響應(yīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委‘降負(fù)債’、‘強(qiáng)主業(yè)’要求，按照集團(tuán)‘文化+旅游+城鎮(zhèn)化’戰(zhàn)略發(fā)展思路，通過(guò)資金回流反哺文旅主業(yè)，提升華僑城作為文化旅游龍頭企業(yè)的業(yè)務(wù)聚焦動(dòng)能。”針對(duì)出讓原因，重慶華僑城在聲明中解釋道。

事實(shí)上，自去年以來(lái)，華僑城一直在出售資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，華僑城分別掛牌轉(zhuǎn)讓了包括深圳、上海、海南、南京、西安、重慶、成都等地的多個(gè)公司股權(quán)以及債權(quán)。僅在今年11月，華僑城已掛牌轉(zhuǎn)讓9家公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)超90億元。

而針對(duì)外界熱議的頻繁出售資產(chǎn)，華僑城表示：“股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司圍繞加快周轉(zhuǎn)的具體舉措，是一種正常的經(jīng)營(yíng)行為，有利于公司進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證公司有更多精力和資源集中到文旅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，提升文旅業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

“頻繁掛牌出讓項(xiàng)目公司，也許是華僑城目前做的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。華僑城在大型文旅項(xiàng)目的投入較大，而文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和運(yùn)營(yíng)周期都較長(zhǎng)，資金消耗也十分巨大，因此，受資金短缺影響，為彌補(bǔ)現(xiàn)金流不足，通過(guò)掛牌出讓項(xiàng)目公司來(lái)紓解資金壓力是華僑城當(dāng)下做的一個(gè)戰(zhàn)略選擇。” 國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家韓世同向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

另外，財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，華僑城頻繁出售資產(chǎn)，客觀上，還是為了推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)先發(fā)展。從出讓的項(xiàng)目公司質(zhì)量來(lái)看，華僑城出讓的項(xiàng)目公司都是資產(chǎn)組合中表現(xiàn)較差的部分，因此，通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)以回籠資金，改善目前較差經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，來(lái)推動(dòng)文旅項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的優(yōu)先發(fā)展。但需要指出的是，華僑城的文旅項(xiàng)目投資力度一般較大，資金的回籠速度較慢，未來(lái)若現(xiàn)金流仍不夠樂(lè)觀的話，容易產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2015年，華僑城對(duì)外正式提出聚焦文旅主業(yè)的口號(hào)。今年以來(lái)，華僑城文旅項(xiàng)目仍在各地頻頻布局，可謂“左手賣(mài)，右手買(mǎi)”，但從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，倚靠地產(chǎn)發(fā)家的華僑城，目前的收入主要還是得益于出售項(xiàng)目子公司。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，華僑城收入298.61億元，同比增加21.63%;歸母凈利潤(rùn)59.97億元，同比增加17.82%，其中三季度投資收益比上年同期增加 437.37%，處置項(xiàng)目公司股權(quán)收益占利潤(rùn)六成，也就是說(shuō)，華僑城的利潤(rùn)大部分得益于其出售子公司項(xiàng)目。

“跟投”模式探究

“在房企跟投退潮之際， 華僑城此時(shí)加入隊(duì)伍，顯然有些不合時(shí)宜。”廣州某房企高管向《企業(yè)透明度報(bào)告》直言。

11月25日，華僑城發(fā)布公告表示，“為推動(dòng)華僑城整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，正式推出項(xiàng)目跟投管理辦法，據(jù)了解，華僑城所跟投項(xiàng)目為新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目是其依托自身文化旅游資源，將文旅與城鎮(zhèn)化的深度結(jié)合。”

根據(jù)公告，華僑城此次鎖定的跟投人主要包括，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目公司部門(mén)負(fù)責(zé)人及由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人提名的本項(xiàng)目公司關(guān)鍵骨干員工，項(xiàng)目公司隸屬的二級(jí)單位負(fù)責(zé)人，二級(jí)單位核心業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目直接相關(guān)投資拓展人員為必須跟投人。

而在房企跟投熱情褪卻之際，華僑城為何如此堅(jiān)定?“逆勢(shì)”實(shí)施的跟投機(jī)制是否可持續(xù)?跟投機(jī)制始于萬(wàn)科、碧桂園等大型開(kāi)發(fā)商，是一種變相融資手段，能夠推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及企業(yè)的快速發(fā)展。因此，當(dāng)前階段，華僑城施行跟投機(jī)制能夠發(fā)揮一定效應(yīng)。但近兩年跟投機(jī)制也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，管理層不滿，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人離職、員工懈怠等消極因素，需要多加注意。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)指出。

韓世同也認(rèn)為，華僑城“逆勢(shì)”實(shí)施跟投機(jī)制并非是最好的選擇，因?yàn)槁殬I(yè)經(jīng)理人并不是最好的投資者。一方面，中、高層投資者往往希望自己跟投的項(xiàng)目能夠在短期獲得回報(bào)收益，但在經(jīng)濟(jì)周期下行期，受樓市成交低迷回款困難、跟投項(xiàng)目周期加長(zhǎng)等因素影響，顯然很難實(shí)現(xiàn)原來(lái)設(shè)想的盈利模式及退出機(jī)制。

另一方面，華僑城跟投的資金并不是長(zhǎng)期持有的，與現(xiàn)在很多房地產(chǎn)基金投資周期短不同，華僑城的文旅項(xiàng)目，整個(gè)投資周期長(zhǎng)達(dá)10-20年，投資期長(zhǎng)回報(bào)慢。因此，在經(jīng)濟(jì)周期下行期，如果用高管跟投機(jī)制來(lái)作為主要的融資途徑和渠道，解決長(zhǎng)期資金來(lái)源，顯然不是一個(gè)好的選擇。

韓世同認(rèn)為，華僑城的文旅項(xiàng)目，如果跟養(yǎng)老、保險(xiǎn)等回報(bào)要求穩(wěn)健、投資回報(bào)率相對(duì)偏低的企業(yè)達(dá)成長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系及模式，或者借鑒REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)方式，將一些成熟項(xiàng)目變現(xiàn)，進(jìn)行再投資等，反而是一個(gè)比較可行的模式。

“但這也需華僑城先拿出已經(jīng)在運(yùn)行的、具有穩(wěn)定收益的資產(chǎn)，比如像早期的小人國(guó)、民俗村、世界之窗、東部華僑城等景區(qū)景點(diǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化，以REITs的方式進(jìn)行融資，在此基礎(chǔ)上，華僑城作為文旅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊，可以帶領(lǐng)一些偏重于文旅和城鎮(zhèn)化方向的基金進(jìn)行跟投，借鑒凱德商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的成功之處，聚焦主業(yè)運(yùn)營(yíng)，全力實(shí)現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。”韓世同指出。

關(guān)鍵詞： 頻繁變賣(mài)資產(chǎn) 華僑城