近日，上海市靜安寺街道7街坊8/2丘地塊，被靜安區(qū)規(guī)劃資源局公告為為“閑置土地”。這也是今年上海市公開的第一塊“閑置土地”。

事實(shí)上，上述地塊早在上個(gè)世紀(jì)90年代就被現(xiàn)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)拿下，擬打造上海協(xié)和城二期項(xiàng)目，按照合約應(yīng)在1997年至少完成60%的建筑工程量，但項(xiàng)目建設(shè)卻一拖再拖。

近日，記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，上海協(xié)和城位于上海市中心的南京西路盡頭，目前僅有一期建有兩幢住宅，二期仍有大片土地雜草叢生，處于“曬地皮”狀態(tài)。周邊唯一一家商戶告訴記者，“一期的商業(yè)部分建造成‘半成品’后，已經(jīng)空置了七八年，一直未能完工;而二期更是無人問津。”中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間已被延遲至2019年~2024年。

除了項(xiàng)目建設(shè)遙遙無期，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)還陷入債務(wù)危機(jī)。財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月，公司借款總額高達(dá)102.2億元，其中需要在一年內(nèi)償還的金額合計(jì)86.95億元;總資產(chǎn)為613.28億元，其中485.97億元的資產(chǎn)為貸款信貸作抵押。值得一提的是，因?yàn)槟玫卦?、價(jià)格低，上海協(xié)和城等項(xiàng)目、土地的升值竟成為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的“盈利”支柱。

對(duì)此，記者致電中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)，其工作人員表示身處香港，對(duì)內(nèi)地經(jīng)營(yíng)事宜不了解，“稍后讓相關(guān)負(fù)責(zé)人回電話”，但截至發(fā)稿，記者并未收到回電。

市中心項(xiàng)目“曬地皮”

上海市人民政府公告顯示，靜安區(qū)規(guī)劃資源局在2018年7月5日作出了《閑置土地認(rèn)定書》，認(rèn)定上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上海靜安”)的靜安寺街道7街坊8/2丘地塊為閑置土地，且系企業(yè)自身原因，將依法予以查處。

記者從天眼查了解到，上海靜安為中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的全資子公司。

公開資料顯示，上述地塊北至愚園路，南至南京西路，東至烏魯木齊北路，西至鎮(zhèn)寧路，是協(xié)和城項(xiàng)目最大的一幅地塊，規(guī)劃建設(shè)兩棟百米高樓和商業(yè)街。而協(xié)和城作為南京路五大主要商業(yè)項(xiàng)目之一，被規(guī)劃為“43萬平方米的城市綜合體”。

早在1992年、1994年，香港太平協(xié)和集團(tuán)通過“土地批租”方式獲得“南京西路永源浜”1、3、4、5、7號(hào)地塊，此次被定為閑置土地的地塊也包含其中。

之后，經(jīng)過一系列資本騰挪，太平協(xié)和集團(tuán)被私有化，后于2007年更名為“CHINAPROPERTIES”(1838.HK，即“中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)”)在香港上市。

11月17日晚間，華燈初上，記者站在上海市南京西路的盡頭，向東側(cè)放眼望去，靜安寺商圈瓊樓玉宇燈火輝煌，而西側(cè)的上海協(xié)和城卻只有零零星星幾點(diǎn)燈火，形成鮮明的對(duì)比。

沿著永源路走訪發(fā)現(xiàn)，僅協(xié)和城一期建設(shè)了兩座塔式的高密度住宅。而住宅底部的商業(yè)部分雖然主體部分已經(jīng)完成，但外立面脫落，鋼筋裸露在外，甚至部分窗戶的玻璃都未安裝，僅用白板遮擋，給人廢置許久的感覺。

項(xiàng)目包圍的宣傳欄還赫然寫著，“協(xié)和城，全球熱烈招商中，歡迎各大品牌入駐”，并配有上海進(jìn)博會(huì)的宣傳標(biāo)語。

繼續(xù)向前走，記者發(fā)現(xiàn)協(xié)和城二期仍是一片“荒地”，圍墻內(nèi)雜亂不堪，土地泥濘，雜草叢生，碎玻璃、破凳子滿地都是，不時(shí)散發(fā)出陣陣異味。

公告顯示，按照合約中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)在1997年6月30日之前，完成地上建筑面積不少于可見總建筑面積60%的建筑工程量。也就是說，上述地塊至少已違約20余年。

中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)也多次更改上海協(xié)和城二期的預(yù)期竣工時(shí)間。2006年財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目預(yù)測(cè)竣工時(shí)間為2008年或2009年。2010年，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間又變?yōu)?011年或2013年。2015年，該公司披露擬在當(dāng)年底開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)在2019年竣工后招商。2018年財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間又被延遲至2019年~2024年。顯然，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)多次“變卦”的計(jì)劃最終成為“紙上談兵”，也未曾預(yù)料到地塊將會(huì)被政府無條件收回。

事實(shí)上，上海協(xié)和城一期住宅于2004年入市，至今仍未售罄。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目總共225套住宅，至今仍有78套待售，25年去化率僅為65.3%。

重慶協(xié)和城似乎也在步入上海協(xié)和城的“后塵”。2009年底，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)在重慶市解放碑金融街核心地段拿地后，按約定應(yīng)于2011年1月底開工，但之后卻一直進(jìn)展緩慢。在最新的半年報(bào)中，重慶協(xié)和城“仍在興建中”，預(yù)期的竣工時(shí)間已延后至2020~2024年。

財(cái)務(wù)狀況欠佳

多項(xiàng)目“爛尾”的背后，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)政狀況也不甚理想。

半年報(bào)顯示，截至2019年6月，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)總資產(chǎn)為613.28億元，資產(chǎn)凈值為377.1億元，而2005年時(shí)公司凈資產(chǎn)規(guī)模僅為65.87億港元。對(duì)此，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)坦言，由于公司中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的投資，隨著公平值升值，故當(dāng)前組合錄得公平值收益人民幣1.75億元。

值得一提的是，截至于2019年6月，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)賬面值人民幣485.97億元的資產(chǎn)為所用貸款信貸作抵押。

利潤(rùn)方面，更是將近“腰斬”。半年報(bào)顯示，今年上半年，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.78億元，核心收入來自上海協(xié)和城住宅物業(yè)、重慶曼哈頓城第一期住宅物業(yè)以及重慶曼哈頓城第二期住宅物業(yè)，分別產(chǎn)生收入9300萬元、6700萬元和1200萬元;歸母利潤(rùn)約1.6億元，同比減少42%;每股基本盈利為0.09元，同比減少40%。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，所謂公平值，也就是我們常說的公允價(jià)值，根據(jù)香港2005年開始實(shí)施的新會(huì)計(jì)制度，公司投資性房地產(chǎn)每年升值部分可以算作當(dāng)年利潤(rùn)，“如果1.6億元從利潤(rùn)中去除，那么實(shí)際上該公司今年上半年實(shí)際處于虧損狀態(tài)。”

上述業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)錯(cuò)過了內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時(shí)期”，手頭的項(xiàng)目和土地年代都很久，但大多在一二線城市的市中心區(qū)域，“公司資產(chǎn)的增加也主要是土地和房屋的升值帶來的。”

除了經(jīng)營(yíng)狀況不佳，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)還陷入訴訟糾紛，遭平安大華、陸家嘴信托、中建投信托三家“討債”共計(jì)約40億元。

記者從半年報(bào)了解到，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司上海靜安以及上海閔行協(xié)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司作為借款方與平安大華匯通財(cái)富管理有限公司簽訂了委托合同，借款13億元人民幣。2018年底，平安大華向法院提起執(zhí)行申請(qǐng)。

此次閑置用地被收回的“主角”上海靜安，還因未按時(shí)支付陸家嘴信托的1.24億元保證金，于2018年12月被告上法庭，被要求賠償12.4億元。

2019年4月，上海市高級(jí)人民法院就索償作出初審判決，認(rèn)為上述行為構(gòu)成違反陸家嘴信托貸款合同，上海靜安須負(fù)責(zé)支付2018年12月31日起的欠款利息。

但中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)卻相當(dāng)樂觀，其表示，平安大華的行為帶有誤導(dǎo)性并且屬于不當(dāng)行為，與陸家嘴信托也在商討和解協(xié)議以結(jié)付債務(wù)，“故不大可能令本集團(tuán)產(chǎn)生任何重大損失。”

此外，上海靜安還與中建投信托陷入借貸糾紛。與中建投信托的這筆貸款始于2017年9月27日，雙方簽訂信托貸款合同，貸款總額12億元，分別將于2019年10月13日至12月29日到期。

2019年2月，中建投信托對(duì)上海靜安和中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)能力有懷疑，要求貸款合同于當(dāng)月28日中止，貸款也于同日到期。但因上海靜安并未償還這筆貸款，中建投信托向上海靜安及中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)提出民事索債14.5235億元，目前尚未進(jìn)入司法程序。

截至目前，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)市值為15.4億港元，股價(jià)僅為0.85港元，淪為“仙股”。

關(guān)鍵詞： 上海協(xié)和城囤地27年 升值