在今年上半年完成147億元重大資產(chǎn)重組后，大悅城控股集團股份有限公司(000031.SZ，下稱“大悅城控股”)正通過資本騰挪實現(xiàn)快速擴張。

9月30日，大悅城控股發(fā)布公告稱，該公司的間接非全資附屬公司濟南大悅城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以底價31.44億元競得濟南七宗商住地塊。

在大手筆買地的同時，此前極少出售旗下公司產(chǎn)權(quán)的大悅城控股在近期接連掛牌轉(zhuǎn)讓兩起項目，但在二度掛牌甚至進行降價后仍無人問津。

大悅城加速擴張的背后是業(yè)績上的盈利承諾。去年11月，在推進重組的過程中，大悅城控股與交易對方明毅公司簽署的業(yè)績對賭協(xié)議顯示，承諾資產(chǎn)(0207.HK，即大悅城地產(chǎn)有限公司)在2018年至2020年的承諾凈利潤累計為18.91億元。

9月16日，大悅城地產(chǎn)發(fā)布中期業(yè)績報告，顯示上半年營收67.32億元，同比增長67.2%;本公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為8.77億元，較上年同期下降48%。《中國經(jīng)營報》記者就為何增收不增利等問題致函采訪大悅城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時未獲回復(fù)。

31.44億元“重倉”濟南

大悅城控股的前身是央企中糧地產(chǎn)，近年來在規(guī)模發(fā)展上逐漸“掉隊”，始終停留在百億元陣營。在市場競爭激烈的環(huán)境下，大悅城系進行重組的原因之一，則是將同屬于中糧集團旗下的兩大地產(chǎn)平臺合并，實現(xiàn)規(guī)模擴張。

完成重組僅半年后的大悅城雄心勃勃，在今年中期業(yè)績會上明確了“3年內(nèi)跨入千億目標(biāo)”的時間表。

大悅城控股相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受記者采訪時表示，“公司重大資產(chǎn)重組為公司主營業(yè)務(wù)注入商業(yè)地產(chǎn)元素，商品房開發(fā)業(yè)務(wù)仍為公司最主要業(yè)務(wù)，但公司資產(chǎn)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在重組后發(fā)生了重要變化，形成了住宅銷售、商業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)、 物業(yè)開發(fā)管理及其他地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等多業(yè)務(wù)板塊。”

合并重組后的A股和港股上市平臺理清了各自的主業(yè)結(jié)構(gòu)，其中A股大悅城控股涵蓋住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，港股大悅城地產(chǎn)則以商業(yè)地產(chǎn)為主，發(fā)展綜合體平臺。

同策研究院首席研究員張宏偉向記者分析，“重組改名之后大悅城的主營業(yè)務(wù)仍是地產(chǎn)開發(fā)，而且更加有品牌辨識度，特別是在布局了大悅城的城市里有一定知名度，在整合后能消除同業(yè)競爭，在內(nèi)部資源分配或者城市布局上能更好地進行協(xié)調(diào)。”

據(jù)2019年中期財報數(shù)據(jù)顯示，上半年大悅城拿地成本為5800元/平方米，較去年同期的8000元/平方米拿地均價，下降了33%，兩個上市平臺協(xié)同拿地融資效應(yīng)明顯。

然而，大悅城距離實現(xiàn)千億規(guī)模仍有不小的距離。財報顯示大悅城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入182.71億元，凈利潤29.88億元，歸屬上市公司股東的凈利潤為19.32億元;大悅城地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入67.32億元，集團溢利為16.90億元，本公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利為8.77億元。

為加快規(guī)模擴張，大悅城自今年以來明顯加快了拿地節(jié)奏。

在土地儲備方面，上半年大悅城控股在重慶、蘇州、寧波、三亞等城市新增9幅地塊，總計容面積103.38萬平方米;在7月～8月間，大悅城在昆明、臺州、江門和沈陽新增4個項目，總計容面積138.62萬平方米。與之相對應(yīng)的是，2018年全年中糧地產(chǎn)通過公開市場招拍掛方式僅獲得 8 宗地塊，總用地面積僅約為56萬平方米。

大悅城控股總會計師許漢平在中期業(yè)績會上表示，未來港股平臺也會加大銷售比例，一方面重視寫字樓、購物中心、酒店的運營;另一方面會加大開發(fā)力度，未來會看到量的變化。

值得注意的是，大悅城今年的重點布局區(qū)域主要是二線及強三線城市，并在首次進入濟南就重倉布局。

在9月底，大悅城地產(chǎn)以31.44億元價格拍下濟南7宗地塊，一宗為商務(wù)金融用地，另外六宗為城鎮(zhèn)住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為76.76萬平方米。對于收購地塊的理由，大悅城地產(chǎn)表示，該地塊位于濟南市歷城區(qū)黃金地段，適合綜合商務(wù)及住宅物業(yè)開發(fā)。

張宏偉指出，現(xiàn)在就商業(yè)地產(chǎn)總量而言，在二三線及以下城市都存在過剩的情況，但是從區(qū)域結(jié)構(gòu)性或某些板塊來講，還存在著市場空白。好的商業(yè)項目并不多，多數(shù)項目缺乏有特色的購物體驗內(nèi)容，而擁有低成本融資能力和專業(yè)運營管理能力的開發(fā)商更為稀少。

轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)回籠現(xiàn)金流

此前極少出售旗下公司產(chǎn)權(quán)的大悅城控股在近期接連掛牌轉(zhuǎn)讓兩起項目，但在二度掛牌甚至進行降價后仍無人問津。

9月24日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露“北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓信息，報價1.19億元，實際轉(zhuǎn)讓方為大悅城控股子公司鵬源發(fā)展(越秀)有限公司，相比首次掛牌時降價1325萬元。

同樣被二度掛牌的還有北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。9月18日，大悅城控股披露“轉(zhuǎn)讓北京中糧萬科50%的股權(quán)”轉(zhuǎn)讓信息，定價7.96億元，要求一次性支付全部款項。其中，北京名都公司注冊地位于北京市順義區(qū)，為名都園小區(qū)的物業(yè)管理方，主要資產(chǎn)為名都園小區(qū)配套會所，名都園1、2、3期共282戶，地下車位總計346個，剩余未贈送車位總計64個。

值得注意的是，北京名都公司的凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，2018年凈利潤為636.37萬元，2019年上半年的凈利潤為-83.46萬元。

北京中糧萬科成立于2009年，由中糧地產(chǎn)(北京)和北京萬科分別持有50%股份，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、專業(yè)承包室內(nèi)裝飾工程設(shè)計、出租商業(yè)用房等。

相比虧損資產(chǎn)而言，北京中糧萬科公司的財務(wù)指標(biāo)較為可觀。數(shù)據(jù)顯示，北京中糧萬科公司2018年的營業(yè)收入為4.07億元，凈利潤為2.36億元，而2019年上半年的營業(yè)收入為1.79億元，凈利潤為1.13億元。

為何要出售盈利可觀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后盤和林向記者分析，“主要原因是為了去同業(yè)競爭。雖然北京中糧萬科凈利潤為正，但是其增長也乏力且為萬科和中糧共同擁有，反而在某種程度上與自身形成競爭，導(dǎo)致拉鋸，這對剛剛進行合并的大悅城資產(chǎn)重組與資源組合并不有利。”

此外，就大悅城極速擴張的現(xiàn)狀下，對資金的需求也逐漸增大。財報顯示，今年上半年大悅城控股的財務(wù)費用從4.25億元上升至8.19億元，同比增長了92.60%，財報解釋為主要是本期金融機構(gòu)借款增加，對應(yīng)利息支出增加所致。

傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式并不能滿足大悅城控股的擴張訴求，通過核心基金撬動資本賦能，成為大悅城規(guī)模擴張新的重要砝碼。

商業(yè)資產(chǎn)注入并購基金

以北京西單大悅城作為起點，此后的10年間大悅城僅開出8個購物中心，“慢”擴張是業(yè)內(nèi)對大悅城形成的印象，如何“快”起來成為大悅城亟須解決的問題。

與住宅業(yè)務(wù)相比，大悅城的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張速度近年來較為明顯，僅2018年實現(xiàn)西安大悅城、杭州大悅城、上海長風(fēng)大悅城和昆明大悅城四個項目的開業(yè)。截至今年6月份，開業(yè)運營的項目增至12個(包括管理輸出項目)，運營面積超過200萬平方米，同時擁有在建及擬建大悅城、大悅城春風(fēng)里項目共計9個。

對于商業(yè)地產(chǎn)項目，傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的擴張速度比較慢，通過收購再改造、轉(zhuǎn)化輕資產(chǎn)的方式，會比企業(yè)自建速度更快。

8月31日，大悅城公告稱，大悅城地產(chǎn)近日簽訂相關(guān)協(xié)議，將其持有的上海長風(fēng)大悅城及西安大悅城項目資產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)注入境外并購改造基金，上海長風(fēng)大悅城資產(chǎn)股權(quán)交易對價為0.92億元，西安大悅城資產(chǎn)股權(quán)交易對價為1.15億元。

本次交易的受讓方為一家注冊地在開曼群島的并購改造基金，基金規(guī)模62.7億元，出資主體包括耀動、RECO等。資產(chǎn)注入后，大悅城將通過境外并購改造基金享有標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)益，標(biāo)的資產(chǎn)將不再納入本公司合并報表范圍。

大悅城正在從傳統(tǒng)的開發(fā)模式逐漸向大資管模式轉(zhuǎn)變，截至目前，大悅城已經(jīng)持有3只房地產(chǎn)基金，2019上半年，投資物業(yè)租金和相關(guān)物管服務(wù)收入增長28.7% 。盤和林指出，“大悅城之所以鐘情于改造基金，主要原因在于其可以實現(xiàn)輕運營，采用基金式的經(jīng)營，可以實現(xiàn)資金的長線合作、縮短項目的建設(shè)周期而且還可以盡可能地規(guī)避市場波動和風(fēng)險。”

大悅城控股董事長周政曾表示，未來大悅城將主要通過三種模式進行擴張：一是對于新建項目，尤其是綜合體，將引入合作方共同開發(fā);二是對于社會存量的并購項目，將以基金的模式展開;三是對于輸出管理的項目，大悅城也將擁有未來以較低成本收購部分股權(quán)的權(quán)利。

從房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢看，基金化運營是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。與此同時，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還面臨起步晚、規(guī)模小、種類不齊全、發(fā)展粗化、流程不健全等問題。盤和林認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的購置以及建設(shè)是否經(jīng)過了完善的調(diào)研、規(guī)劃、招商、運營各個程序，急于求成是不行的，金融屬性的附加使得輕資產(chǎn)成為主流，也更使得商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)門檻更低，由此導(dǎo)致的風(fēng)險還需要注意防范。

關(guān)鍵詞： 大悅城 買地賣子 降價